貸主・借主が亡くなったとき、共有の物や家を貸すとき

結論：借主が亡くなると使用貸借は終わる。貸主が亡くなっても終わらず、相続人が貸主になる

身近な人への貸し借りは、長く続くことが多く、そのあいだに貸主か借主のどちらかが亡くなることは珍しくありません。物の貸し借りなら、遺品の整理の中で「これは借りていた物だった」と分かる。家や土地なら、住み続けている家族が出ていくのか、残るのかという問題になる。そこに、貸している物や家が複数の人の共有名義だったという事情が重なると、誰の同意で貸したのか、誰が返してもらう立場なのかが、一気に複雑になります。

このページは、貸主や借主が亡くなった場面と、共有の物や建物を貸す場面に絞り、民法の条文にもとづいて一般的に整理します。特定の家族や物への当てはめではなく、相続の手続そのもの（遺産の分け方、名義の変更の手続など）は扱いません。契約書の骨組みは使用貸借契約書の書き方、期間と終わり方の条文は貸す期間と「返して」のときで扱いますので、ここでは死亡と共有に固有の論点に絞ります。

結論を先に並べます。

• 使用貸借は、借主の死亡によって終了する（民法597条3項）。相続人が借主の地位を引き継いで使い続けられる、という定めではない。
• 貸主の死亡は、使用貸借の終了事由として民法597条に挙げられていない。貸主の相続人が、貸主の立場を引き継ぐ（民法896条）。相続人が複数なら、貸している物や建物は共有になる（同法898条）。
• 賃貸借は、借主が亡くなっても当然には終わらない。民法622条が賃貸借に準用するのは597条1項のみで、借主の死亡による終了を定める3項は準用されていない。無償か有償かで、借主の死亡の結果が逆になる。
• 被相続人の建物に無償で住んでいた配偶者には、配偶者短期居住権という一時的な居住の保護がある（民法1037条）。条文の入口だけを、このページで紹介する。
• 共有の物や建物を貸すときは、共有者の持分の価格に従い過半数で決める事項と、全員の同意が要る事項がある（民法251条・252条）。長期で貸し、貸主から解約できないとする書き方は、変更や管理の範囲との関係を確認する。
• 死亡時の連絡先、鍵、荷物、返す相手、共有者の同意の方法を、契約書に置いておくと、引き継ぐ人が動きやすい。

借主が亡くなったとき：使用貸借は終わり、返す手続が始まる

民法597条は、使用貸借の終わり方として、期間を定めたときはその期間の満了（1項）、期間を定めず使用及び収益の目的を定めたときは借主がその目的に従い使用及び収益を終えること（2項）を挙げ、そのうえで3項に「使用貸借は、借主の死亡によって終了する」と定めています。無償の貸し借りは、貸主と借主の個人的な信頼関係を土台にしているので、借主が亡くなったときに、貸主が望まなくても相続人が借主の立場を引き継ぐ、という形にはしていないのです。

相続人が受け継ぐもの。使用貸借が終わるといっても、借主の死亡ですべてが消えるわけではありません。借りていた物を返す義務、借主が負っていた費用の精算や損害の賠償の問題は、借主の財産に関する権利義務として、相続人が引き継ぐのが原則です（民法896条）。したがって、貸主は、借主が亡くなったことを知った時点で、借用物の返還を相続人に求める立場になります。

1年の期限。借主が契約の本旨に反して使用したことによる損害の賠償と、借主が支出した費用の償還は、貸主が返還を受けた時から1年以内に請求しなければなりません（民法600条1項）。この1年は、借主の死亡後の相続人との間にも関わるため、返還を受けた日を記録しておくことが重要です。この期限の読み方は費用と、壊れた・汚れたときで整理しています。

同居していた家族の立場。家を貸していた場合に、借主が亡くなったあとも、同居していた家族がそのまま住み続けるのは、よくある光景です。しかし、民法597条3項により使用貸借が終了すると、家族が使い続ける根拠は、契約上は失われます。貸主が黙っているうちに、事実上使い続けられる状態が長引くと、貸主が「許していた」のか「放置していた」のかが曖昧になります。猶予を与えるなら、何か月までか、その間の費用は誰が払うか、退去の手順をどうするかを、書面に残します。使い続けてもらいたいなら、新しい合意を作り、使い続ける人の名前、期間、費用、終わり方を書きます。

書面があるとき・ないとき。書面があれば、借主の死亡時の扱いが書かれているかを確認します。書かれていなければ、条文のとおり終了します。書面がなければ、メッセージのやり取りや、貸した日の記録が、貸し借りの存在と内容を示す資料になります。相手が相続人の場合は、貸し借りを知らないことが多いため、資料を示して、冷静に事実を共有することが先です。

貸主が亡くなったとき：使用貸借は続き、相続人が貸主になる

貸主の死亡は、借主の死亡と扱いが違います。民法597条は、貸主の死亡を使用貸借の終了事由として挙げていません。相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継します（民法896条）。したがって、貸していた物や家の所有権とともに、使用貸借の貸主としての立場も、相続人が引き継ぐのが原則です。

相続人が複数いるときは、相続財産は共有になり（民法898条1項）、各共同相続人は相続分に応じて権利義務を承継します（同法899条）。つまり、貸していた物や建物は、複数の相続人の共有物になります。ここから、次のような問題が出てきます。

• 誰が貸主か。遺産の分け方がまだ決まっていない間は、相続人全員が共有者として貸主の立場にいる。
• 返してもらうか、続けて貸すか。相続人の間で意見が分かれると、借主は誰の指示に従えばよいのか分からなくなる。
• 契約の存在が相続人に伝わっているか。書面がなく、借主の口頭の説明しか証拠がないと、相続人が「そんな約束は聞いていない」と受け取ることがある。
• 貸主が複数になった後の解除の方法。契約の当事者の一方が数人ある場合の解除の方法は、民法544条1項の定めとあわせて確認する。

借主から見ても、貸主が亡くなったあとは、書面とメッセージの記録が頼りになります。「いつまで貸す」と約束していたこと、費用をどうしていたかを、相続人に伝えられる形で残しておくことが、続けて使えるかどうかを左右します。

契約が続くとき、続けるかどうか。貸主が亡くなっても契約は終了しませんが、相続人が貸し続けたいとは限りません。期間や目的を定めているなら、その定めに従って終了します（民法597条1項・2項）。期間も目的も定めていなければ、貸主の地位を引き継いだ相続人は、いつでも契約を解除できます（民法598条2項）。つまり、書面に期間や目的が書かれているかどうかが、相続人が返還を求められる時期を左右します。借主の側は、長く使いたいなら、相続を見据えて、期間や目的を定めた書面を作っておくことで、立場が安定します。

相続人が貸し借りを知らないとき。貸主が生前に口頭で貸していた場合、相続人には貸し借りが伝わっていないことがあります。借主が資料を示さなければ、相続人は物や家を自分の財産として扱い、借主に退去や返還を求めることがあります。貸主が生きているうちに、簡単な書面を作り、相続人になる人にも貸し借りの存在を伝えておくことが、後の食い違いを減らします。

配偶者の居住を守る制度：配偶者居住権と配偶者短期居住権

無償で住んでいた家で所有者が亡くなると、残された配偶者は、住む場所を失うおそれがあります。民法は、これに備えて二つの制度を置いています。ここでは、条文の入口だけを紹介します。いずれも、「被相続人の財産に属した建物」に配偶者が住んでいた場合の制度で、親族に無償で貸している家の借主が、直接これらを主張できるという話ではありません。

共有名義の建物では、1028条1項のただし書にあるとおり、被相続人が配偶者以外の者と建物を共有していた場合は、配偶者居住権が取得できない定めになっています。共有名義の家に家族を住まわせている場合は、相続のときに居住権の制度が使えるとは限らない点を押さえておく必要があります。貸主・借主の死亡に備える意味でも、契約書に死亡時の扱いを書いておくことの重要性が出てきます。

無償で貸している建物の一般的な取り決め（管理規約、光熱費、鍵、退去）は、部屋・実家・空き家を無償で貸すで整理しています。

共有の物や建物を貸すとき：誰の同意で貸したのか

貸す物や建物が複数の人の共有名義のとき、共有者の一人が、他の共有者に断りなく親族や友人に貸すと、あとで共有者の間で食い違いが生じます。民法は、各共有者は共有物の全部について持分に応じた使用をすることができると定め（249条1項）、共有物の管理に関する事項は各共有者の持分の価格に従ってその過半数で決めると定めています（252条1項）。共有物を使用する共有者があるときも同様です。

貸主の側が複数のとき、契約書に貸主を一人だけ書いて他の共有者を入れないと、他の共有者は契約の当事者ではなく、同意の有無が争われることがあります。貸主は共有者全員にする、または貸主を代表者一人にして他の共有者が書面で同意する、といった形が考えられます。当事者の書き方の基本は使用貸借契約書の書き方で整理しています。

また、共有の物や建物を売るときの扱いは、売却と所有権で整理しています。共有者の一人が持分を売った場合や、共有物全体を売る場合は、借主の使用がどうなるかを事前に決めておくと、借主の不安が少なくなります。

死亡・共有に備えて、書面に置いておく条項

死亡と共有は、貸し借りを始めるときには想像しにくく、書面から抜けがちです。しかし、実際に起きたとき、書面に何も書いていなければ、引き継ぐ人は条文だけを頼りに判断することになります。次の例は、一般的な書き方の例です。

起きがちなこと：亡くなってから契約の内容を探す、共有者の同意が後から問題になる

死亡と共有の問題は、起きてから対処すると関係者が増えて難しくなります。貸し借りの全体の地図は個人間の貸し借りの契約書の全体像にまとめています。土地の貸し借りに固有の論点は土地を個人に貸す・借りるで、返してもらうときの確認は返却の確認と、返してくれないときで整理しています。

よくあるご質問

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本ページは一般的な情報提供です。個別の貸し借りへの当てはめは、貸す物や場所、当事者の関係、合意の内容によって異なることがあります。書き方の例として紹介している内容は、一般に見られる書き方を整理した例で、特定の当事者や取引を示すものではありません。条文は e-Gov法令検索（法令API）で確認しています。参考: e-Gov法令検索 / 法務省 / 国土交通省 / 裁判所